모기지를 못 내고 있어요. 차압이 될까 걱정입니다 (FORECLOSURE)
미국 중산층의 전형적인 모습은 자신의 집과 차가 있으며, 강아지를 한 마리 키우고 있는 것이라고 합니다. 부동산 구매 건을 진행하다보면 이민자로 혹은 유학생으로 미국에 와서 힘든 시간을 보내고 이젠 자리를 잡는 것 같아 기쁘다는 고객분들이 많이 있어 저도 덩달아 기분이 좋아집니다. 하지만, 집이 차압(foreclosure)이 될 지경이 되어 저희 로펌을 찾는 분들을 보면 안타까운 마음이 듭니다. 차압의 경우 어느 정도 진행되었는지에 따라 차압을 막을 수 있는 방법들이 달라집니다. 오늘은 차압이 무엇이며 막을 수 있는 방법들에는 무엇이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
차압의 이해를 돕기 위해 예를 들어보고자 합니다. 사업가 김씨는 집을 사면서 일부는 자신의 돈으로 지불하고 (down-payment) 나머지 잔금에 대해 은행에서 집을 담보로 한 모기지 (mortgage loan)을 받아 구매하였습니다. 하지만, 경기 악화로 김씨의 사업은 어려워졌고 매달 지불하기로 한 모기지 지불을 못할 지경이 되었습니다. 모기지 지불이 한 달 이상 지연되면 “연체(delinquent)”상태가 되며, 3개월 이상 연체가 지속되면 은행은”채무불이행 (default)”을 결정합니다. 이 시점부터 은행은 차압 (foreclosure)을 시작할 수 있습니다. 즉, 은행은 김씨 집의 소유권을 넘겨받고 집을 팔아 모기지 비용을 받아내는 것입니다.
사업가 김씨가 차압을 피할 수 있는 방법은 무엇이 있을까요? 김씨는 사업이 곧 나아져 모기지를 납부할 수 있을 것이라는 것을 전제로 채권자, 즉 은행 혹은 융자회사와 협상을 해 볼 수 있습니다. 이 경우, 연체된 금액에 대해 분할 납부를 하거나 혹은 일시적으로 모기지 지불 연기 혹은 조정하자고 합의할 수 있습니다. 전자를 채무조정납부 (repayment plan agreement)라 하고 후자를 채무상환기간연기 (forbearance)라고 합니다. 이러한 방법들은 신용 점수에 끼치는 영향이 적기 때문에 신용 점수가 중요한 사업가 김씨에게 유리한 방법입니다. 단, 일시적인 방법일 뿐 모기지로 납부해야 하는 금액 자체에 변동이 생기는 것은 아닙니다.
만약 김씨가 사업이 쉽게 나아지지 않을 것 같다면 다른 방법들을 생각해야 합니다. 첫 번째 방법은 채무상환수정 (modification)입니다. 이는, 채권자인 은행이나 융자회사와 이자 조정 협상을 통해 모기지 양을 줄이거나 지난 달에 연체된 금액에 대한 변제를 협상하는 것입니다. 하지만, 은행이나 융자회사에서는 변제를 해주어야 할 특별한 이유가 없는 한 쉽게 허락하지는 않습니다. 대안으로 미국 정부가 제공하는HAMP (Home Affordable Modification Program)을 이용하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 해당 프로그램을 통해 김씨는 이자액을 낮춰주거나 변제 기간을 늘려볼 수 있습니다.
두 번째 방법은 채무차환 (refinance)으로 새로운 대출을 받는 것 입니다. 예를 들면, 이전 모기지에 비해 더 낮은 이자율로 대출을 받아 그 돈으로 높은 이자의 기존 모기지를 갚는 것입니다. 채무차환은 은행, 융자회사들을 통해서 할 수도 있지만 미국 정부의 HARP (Home Affordable Refinance Program)를 고려해보는 것도 좋습니다. 해당 프로그램은 채무자에게 유리한 조건의 대출 프로그램을 제공함과 동시에 채무자의 빚이 집의 가치보다 높아 일반 은행이나 융자회사에서 대출을 받기 힘든 상황에서도 대출을 고려한다는 장점이 있습니다.
위의 방법들은 요구하는 조건들이 있고, 채무불이행이 어느 정도 지속되었는지에 따라 가능 여부가 결정됩니다. 만약 사업가 김씨가 위의 방법들을 사용할 수 없다면 변호사로써 어떤 방법을 제시할 수 있을까요?
김씨는 사업가입니다. 사업가가 아니더라도 미국에서 신용 점수는 매우 중요합니다. 만약 은행이 차압을 하는 것을 그냥 둔다면 신용 점수에 치명적인 영향을 줄 뿐만 아니라 은행 입장에서는 모기지 값만 빨리 받아내면 되기 때문에 집을 헐값에 팔 가능성이 있습니다. 또한, 김씨가 차후에 집을 사려고 할 때 최대 7년 동안 집 구매를 위한 대출을 받지 못할 가능성도 있습니다. 따라서, 차압을 피하는 방법으로 양도증서포기(mortgage release) 나 숏세일(short sale)을 제안할 수 있습니다.
양도증서포기(mortgage release, deed-in-lieu of foreclosure)는 집의 소유를 채권자, 즉 은행이나 융자회사에 넘겨서 모기지를 갚는 것입니다. 양도증서포기를 하기 위해서는 집에 다른 채무가 얽혀 있어서는 안되며 사업가 김씨가 최소 3개월 이상 집을 팔기 위해 노력했다는 증거를 제시할 수 있어야 하는 등의 조건이 붙습니다. 차압은 공문서로 남고 지역 신문에 나오기도 하기 때문에 사생활 보호 측면에서 불편해 하시는 분들이 많이 있습니다. 반면, 양도증서포기는 채무자와 채권자 사이의 계약이기 때문에 사생활 보호가 가능합니다. 또한, 양도증서포기를 하게 되면 채권자와의 합의로 여러 혜택을 받아 낼 수 있는데 예를 들면, 김씨는 렌트비를 내지 않고 해당 집에서 최대 3개월 동안 거주하거나 최대 1년 동안 해당 집을 임대로 살수 있도록 해 달라고 협상할 수 있습니다. 또한, 케이스를 진행하다 보면 많은 경우, 김씨와 같은 채무자가 이사를 할 때 이사가 용이하도록 이사 지원비 (relocation assistance)등을 받아낼 수 있는 가능성도 있습니다.
다른 방법은 숏세일 (short sale)로 집을 매각하는 것입니다. 이 방법은 집값이 급락했을 때 자주 사용됩니다. 채권자가 아닌 채무자인 김씨가 집을 구매할 사람을 찾아 진행하게 됩니다. 하지만 숏세일은 무조건 할 수 있는 것이 아니라 갚아야 할 채무의 양이 집의 가격보다 높아야만 하는 등의 조건이 있습니다. 게다가 숏세일은 채권자와 협상을 얼마나 잘 할 수 있는지가 관건입니다.
지난 몇 해 주택시장의 거품이 빠지고 주요 금융회사들의 파산, 경기 악화로 인해 많은 분들이 모기지를 갚지 못하고 차압의 위기에 놓이게 되었습니다. 차압이 아닌 다른 대안을 고려하려면 너무 늦지 않게 행동을 취하는 것이 중요합니다. 너무 늦게 되면 취할 수 있는 방법이 없어지기 때문입니다. 모기지를 제 때 갚지 못하고 있거나 연체가 예상된다면 최대한 빨리 전문가와 상의하셔서 적극적으로 움직이시는 게 현명합니다. 차압 관련 추가 문의사항이 있으시거나, 독자 분들께서 알고 싶으신 법률이 있으면 주저마시고 [email protected] 로 문의해주세요. 다음에 쓸 칼럼에 반영하겠습니다.
송동호 종합로펌은 파산의 가능성에 대해 무료로 평가해드립니다.